南澳州 SA（阿德莱德）印花税与外国买家附加税计算 2026-27
南澳对外国买家征收 7% 外国所有权附加税（foreign ownership surcharge）。本地首次置业者购买新房或期房可享无价格上限的印花税全免，是全澳最宽松的首次置业政策之一。
- 外国买家附加税
- 7%
- 外国人土地税附加（年）
- 不适用
- 首次置业门槛
- 仅新房 / 空地
- 顶档税率
- 5.5%
SA 转让印花税分档表
应税价值取合同价与市场价的较高者
| 应税价值 | 转让印花税 |
|---|---|
| $0 – $12,000 | 房价 × 1% |
| $12,001 – $30,000 | $120 + 超出 $12,000 部分 × 2% |
| $30,001 – $50,000 | $480 + 超出 $30,000 部分 × 3% |
| $50,001 – $100,000 | $1,080 + 超出 $50,000 部分 × 3.5% |
| $100,001 – $200,000 | $2,830 + 超出 $100,000 部分 × 4% |
| $200,001 – $250,000 | $6,830 + 超出 $200,000 部分 × 4.25% |
| $250,001 – $300,000 | $8,955 + 超出 $250,000 部分 × 4.75% |
| $300,001 – $500,000 | $11,330 + 超出 $300,000 部分 × 5% |
| $500,001 以上 | $21,330 + 超出 $500,000 部分 × 5.5% |
上表为标准分档。南澳首次置业者购买新建住宅或期房可全额免除印花税，无价格上限；购买现房无此优惠。外国买家附加税 7% 按全额另计。
实例：阿德莱德 $650,000 新房，海外买家
非居民个人、投资用途、贷款购房、FIRB 新房费档
| 转让印花税SA 分档计算 | $29,580 |
|---|---|
| 外国买家附加税 7%$650,000 × 7% | $45,500 |
| FIRB 申请费（估）新房 / 空地 2026-27 费档 | $15,600 |
| 过户登记费（约）Transfer registration | $6,638 |
| 抵押登记费（约）Mortgage registration | $204 |
| 成交时政府税费合计 | $97,522 |
同样一套房，如果买家是澳洲公民或永久居民（投资用途），政府税费约为 $36,422 ——差额 $61,100 全部来自附加税与 FIRB 申请费。
SA 近期变动
- 2024年6月6日首次置业者购买新房 / 期房印花税全免，取消价格上限。
- 2025年1月1日外国所有权附加税维持 7%，适用于住宅用地。
- 长期南澳不对外国所有者征收土地税附加 —— 外国买家的额外成本只有 7% 印花税附加与 FIRB 申请费。
- 2026年7月1日首次置业新房全免政策延续，现房仍无减免。
常见问题
南澳外国买家附加税是多少？
住宅用地应税价值的 7%（foreign ownership surcharge），与印花税同时缴纳。以 $65 万计为 $45,500。
南澳首次置业真的无上限全免吗？
是的，但仅限新建住宅或期房，且须为澳洲公民或永久居民自住。购买现房没有这项优惠。
外国人可以买阿德莱德的房子吗？
可以购买新房、期房与空地（须 FIRB 批准）；现房在 2025年4月至 2029年6月禁令期内原则上不可。
南澳对外国所有者有土地税附加吗？
没有。南澳对外国人的额外征收只在购入环节（7% 印花税附加），持有环节不加收土地税附加。一般土地税仍按持有的土地应税价值正常计征，与本地所有者相同。
公司或信托购买税率一样吗？
附加税按外国权益比例计征，外国公司与外国信托同样适用 7%，FIRB 费率另按实体类型计算。