新南威尔士州 NSW（悉尼）印花税与外国买家附加税计算 2026-27
新南威尔士州对外国买家征收 9% 外国买家附加印花税（surcharge purchaser duty），在标准转让印花税之外另计。下面的计算器可算出你的具体金额，页面下方是完整税率分档、悉尼实例与常见问题。
- 外国买家附加税
- 9%
- 外国人土地税附加（年）
- 5%
- 首次置业门槛
- $800,000
- 溢价印花税起征
- $387万
NSW 转让印花税分档表
应税价值取合同价与市场价的较高者
| 应税价值 | 转让印花税 |
|---|---|
| $0 – $18,000 | 房价 × 1.25% |
| $18,001 – $38,000 | $225 + 超出 $18,000 部分 × 1.5% |
| $38,001 – $103,000 | $525 + 超出 $38,000 部分 × 1.75% |
| $103,001 – $387,000 | $1,662 + 超出 $103,000 部分 × 3.5% |
| $387,001 – $1,290,000 | $11,602 + 超出 $387,000 部分 × 4.5% |
| $1,290,001 – $3,870,000 | $52,237 + 超出 $1,290,000 部分 × 5.5% |
| $3,870,001 以上 | $194,137 + 超出 $3,870,000 部分 × 7% |
溢价印花税（premium duty）只对超过 $3,870,000 的部分按 7% 计征，且仅适用于住宅物业。外国买家附加税 9% 按全额另计，不受任何减免影响。
实例：悉尼 $950,000 新房，海外买家
非居民个人、投资用途、贷款购房、FIRB 新房费档
| 转让印花税NSW 分档计算 | $36,937 |
|---|---|
| 外国买家附加税 9%$950,000 × 9% | $85,500 |
| FIRB 申请费（估）新房 / 空地 2026-27 费档 | $15,600 |
| 过户登记费（约）Transfer registration | $183 |
| 抵押登记费（约）Mortgage registration | $183 |
| 成交时政府税费合计 | $138,402 |
同样一套房，如果买家是澳洲公民或永久居民（投资用途），政府税费约为 $37,302 ——差额 $101,100 全部来自附加税与 FIRB 申请费。
NSW 近期变动
- 2025年1月1日外国买家附加印花税由 8% 上调至 9%；外国人土地税附加由 4% 上调至 5%。
- 2025年4月1日联邦层面禁止外国人购买现房，2026-27 预算延长至 2029年6月30日。
- 2025年7月1日溢价印花税起征点调整为 $3,721,000，超出部分按 7% 计征。
- 2026年7月1日全部印花税分档按指数化上调，溢价印花税起征点升至 $3,870,000；最低应缴 $20。
- 2026年7月1日符合条件的 build-to-rent 与退休村项目可免除附加印花税，视立法执行。
常见问题
外国人在 NSW 买房要交多少附加税？
附加印花税为应税价值的 9%，自 2025年1月1日起由 8% 上调，在标准转让印花税之外另计。以 $95 万计，附加税为 $85,500。
临时签证持有人算外国人吗？
通常算。学生、工作、配偶等临时签证持有人一般按外国人征收 9% 附加税，具体以 Revenue NSW 的居民测试为准。
新西兰公民要交附加税吗？
看是否常住澳洲。持特殊类别签证 (SCV) 且购房前 12 个月在澳居住满 200 天的新西兰公民按本地买家征税，不缴附加税、无需 FIRB；居住海外的按外国人处理。
首次置业减免（FHBAS）能抵掉附加税吗？
不能。FHBAS 只减免基础转让印花税（$80 万以下全免、$100 万以下部分减免），附加税仍按全额征收，且通常要求公民或永久居民身份。
印花税什么时候交？
一般须在合同签订后 3 个月内缴纳，提前交割则以交割日为准。附加税与标准印花税同时申报，逾期产生利息与罚款。