南澳州 SA（阿得雷德）印花稅與外國買家附加稅計算 2026-27
南澳對外國買家徵收 7% 外國所有權附加稅（foreign ownership surcharge）。本地首次購屋者購買新成屋或預售屋可享無價格上限的印花稅全免，是全澳最寬鬆的首次購屋政策之一。
- 外國買家附加稅
- 7%
- 外國人土地稅附加（年）
- 不適用
- 首次購屋門檻
- 僅新成屋 / 空地
- 頂檔稅率
- 5.5%
SA 轉讓印花稅分檔表
應稅價值取合約價與市場價的較高者
| 應稅價值 | 轉讓印花稅 |
|---|---|
| $0 – $12,000 | 房價 × 1% |
| $12,001 – $30,000 | $120 + 超出 $12,000 部分 × 2% |
| $30,001 – $50,000 | $480 + 超出 $30,000 部分 × 3% |
| $50,001 – $100,000 | $1,080 + 超出 $50,000 部分 × 3.5% |
| $100,001 – $200,000 | $2,830 + 超出 $100,000 部分 × 4% |
| $200,001 – $250,000 | $6,830 + 超出 $200,000 部分 × 4.25% |
| $250,001 – $300,000 | $8,955 + 超出 $250,000 部分 × 4.75% |
| $300,001 – $500,000 | $11,330 + 超出 $300,000 部分 × 5% |
| $500,001 以上 | $21,330 + 超出 $500,000 部分 × 5.5% |
上表為標準分檔。南澳首次購屋者購買新建住宅或預售屋可全額免除印花稅，無價格上限；購買成屋無此優惠。外國買家附加稅 7% 按全額另計。
實例：阿得雷德 $650,000 新成屋，海外買家
非居民個人、投資用途、貸款購房、FIRB 新成屋費檔
| 轉讓印花稅SA 分档计算 | $29,580 |
|---|---|
| 外國買家附加稅 7%$650,000 × 7% | $45,500 |
| FIRB 申請費（估）新成屋 / 空地 2026-27 費檔 | $15,600 |
| 過戶登記費（約）Transfer registration | $6,638 |
| 抵押登記費（約）Mortgage registration | $204 |
| 成交時政府稅費合計 | $97,522 |
同樣一套房，如果買家是澳洲公民或永久居民（投資用途），政府稅費約為 $36,422 ——差額 $61,100 全部來自附加稅與 FIRB 申請費。
SA 近期變動
- 2024年6月6日首次購屋者購買新成屋 / 預售屋印花稅全免，取消價格上限。
- 2025年1月1日外國所有權附加稅維持 7%，適用於住宅用地。
- 長期南澳不對外國所有者徵收土地稅附加 —— 外國買家的額外成本只有 7% 印花稅附加與 FIRB 申請費。
- 2026年7月1日首次購屋新成屋全免政策延續，成屋仍無減免。
常見問題
南澳外國買家附加稅是多少？
住宅用地應稅價值的 7%（foreign ownership surcharge），與印花稅同時繳納。以 $65 萬計為 $45,500。
南澳首次購屋真的無上限全免嗎？
是的，但僅限新建住宅或預售屋，且須為澳洲公民或永久居民自住。購買成屋沒有這項優惠。
外國人可以買阿得雷德的房子嗎？
可以購買新成屋、預售屋與空地（須 FIRB 批准）；成屋在 2025年4月至 2029年6月禁令期內原則上不可。
南澳對外國所有者有土地稅附加嗎？
沒有。南澳對外國人的額外徵收只在購入環節（7% 印花稅附加），持有環節不加收土地稅附加。一般土地稅仍按持有的土地應稅價值正常計徵，與本地所有者相同。
公司或信託購買稅率一樣嗎？
附加稅按外國權益比例計徵，外國公司與外國信託同樣適用 7%，FIRB 費率另按實體類型計算。