新南威爾斯州 NSW（雪梨）印花稅與外國買家附加稅計算 2026-27
新南威爾斯州對外國買家徵收 9% 外國買家附加印花稅（surcharge purchaser duty），在標準轉讓印花稅之外另計。下面的計算器可算出你的具體金額，頁面下方是完整稅率分檔、雪梨實例與常見問題。
- 外國買家附加稅
- 9%
- 外國人土地稅附加（年）
- 5%
- 首次購屋門檻
- $800,000
- 溢價印花稅起徵
- $387萬
NSW 轉讓印花稅分檔表
應稅價值取合約價與市場價的較高者
| 應稅價值 | 轉讓印花稅 |
|---|---|
| $0 – $18,000 | 房價 × 1.25% |
| $18,001 – $38,000 | $225 + 超出 $18,000 部分 × 1.5% |
| $38,001 – $103,000 | $525 + 超出 $38,000 部分 × 1.75% |
| $103,001 – $387,000 | $1,662 + 超出 $103,000 部分 × 3.5% |
| $387,001 – $1,290,000 | $11,602 + 超出 $387,000 部分 × 4.5% |
| $1,290,001 – $3,870,000 | $52,237 + 超出 $1,290,000 部分 × 5.5% |
| $3,870,001 以上 | $194,137 + 超出 $3,870,000 部分 × 7% |
溢價印花稅（premium duty）只對超過 $3,870,000 的部分按 7% 計徵，且僅適用於住宅物業。外國買家附加稅 9% 按全額另計，不受任何減免影響。
實例：雪梨 $950,000 新成屋，海外買家
非居民個人、投資用途、貸款購房、FIRB 新成屋費檔
| 轉讓印花稅NSW 分档计算 | $36,937 |
|---|---|
| 外國買家附加稅 9%$950,000 × 9% | $85,500 |
| FIRB 申請費（估）新成屋 / 空地 2026-27 費檔 | $15,600 |
| 過戶登記費（約）Transfer registration | $183 |
| 抵押登記費（約）Mortgage registration | $183 |
| 成交時政府稅費合計 | $138,402 |
同樣一套房，如果買家是澳洲公民或永久居民（投資用途），政府稅費約為 $37,302 ——差額 $101,100 全部來自附加稅與 FIRB 申請費。
NSW 近期變動
- 2025年1月1日外國買家附加印花稅由 8% 上調至 9%；外國人土地稅附加由 4% 上調至 5%。
- 2025年4月1日聯邦層面禁止外國人購買成屋，2026-27 預算延長至 2029年6月30日。
- 2025年7月1日溢價印花稅起徵點調整為 $3,721,000，超出部分按 7% 計徵。
- 2026年7月1日全部印花稅分檔按指數化上調，溢價印花稅起徵點升至 $3,870,000；最低應繳 $20。
- 2026年7月1日符合條件的 build-to-rent 與退休村建案可免除附加印花稅，視立法執行。
常見問題
外國人在 NSW 買房要交多少附加稅？
附加印花稅為應稅價值的 9%，自 2025年1月1日起由 8% 上調，在標準轉讓印花稅之外另計。以 $95 萬計，附加稅為 $85,500。
臨時簽證持有人算外國人嗎？
通常算。學生、工作、配偶等臨時簽證持有人一般按外國人徵收 9% 附加稅，具體以 Revenue NSW 的居民測試為準。
紐西蘭公民要交附加稅嗎？
看是否常住澳洲。持特殊類別簽證 (SCV) 且購房前 12 個月在澳居住滿 200 天的紐西蘭公民按本地買家徵稅，不繳附加稅、無需 FIRB；居住海外的按外國人處理。
首次購屋減免（FHBAS）能抵掉附加稅嗎？
不能。FHBAS 只減免基礎轉讓印花稅（$80 萬以下全免、$100 萬以下部分減免），附加稅仍按全額徵收，且通常要求公民或永久居民身份。
印花稅什麼時候交？
一般須在合約簽訂後 3 個月內繳納，提前交割則以交割日為準。附加稅與標準印花稅同時申報，逾期產生利息與罰款。